フルリノベーションを住宅ローンで賢く進めるには、制度の最新理解が近道です。
本記事ではフラット35リノベの2025年要件、手続きの流れ、注意点を分かりやすく整理します。
一体型ローンとの違いや分割実行・つなぎ融資の実務も、初めての方に向けて具体的に解説します。
フルリノベ×住宅ローンの最適解を、必要書類とタイムラインまで一気に確認しましょう。
中古住宅を買ってフルリノベーションをするなら、まず使えるローンを整理しておくと資金計画がぶれません。
国の長期固定である【フラット35】リノベは、要件を満たせば当初5年間に金利がAプランは年▲1.0％、Bプランは年▲0.5％引き下げられる仕組みです。 フラット35SBIあるひ
金利は全期間固定なので、返済額が読みやすく、家計の見通しを立てやすいのが魅力です。 フラット35
一方、民間のリフォーム一体型住宅ローンは「購入費と工事費」を一本化でき、一般の住宅ローンと同程度の低金利や長期返済を選べるため、月々の負担を抑えたい人に向いています。 みずほ銀行odakyu-chukai.com
2025年は制度の使いやすさも進化しており、検討初期から「どの制度で通すか」を決めて逆算すると、手戻りがぐっと減ります。 フラット35
将来の金利上昇が心配で支出を安定させたいなら、全期間固定のフラット35リノベが相性の良い選択です。 フラット35
当初5年間の金利引下げを活かせるうえ、固定で計画が立てやすいからです。 フラット35
一方で、設計の自由度や商品バリエーションを重視し、購入費と工事費を一本化して管理したい人は一体型住宅ローンが検討に値します。 odakyu-chukai.com
どちらも審査では年収や返済比率、担保評価、工事の見積内容が見られるため、予算総額と工事範囲を早めに固めてから金融機関に相談すると進行がスムーズです。
リフォーム費用を別の無担保ローンで借りるより、購入費とまとめて一体型にすると総支払額を抑えやすいケースが多いです。
理由は、一般的に無担保のリフォームローンは金利2〜5％が目安なのに対し、一体型は住宅ローン並みの低金利を選べることが多く、返済期間も長く取れるからです。 リショップナビ
もちろん金利は金融機関や個人条件で変わるため、複数の銀行で「一体型」「別建て」を並べて試算し、手数料や保証料も含めた総額で比較しましょう。
その際、工事費や諸費用もローンに含めるか、現金で払うかで総額が変わるため、見積確定のタイミングで再計算しておくと安心です。
家計の安定を最優先するなら、全期間固定で計画を組めるフラット35リノベが向いています。 フラット35
一体型は固定・変動の選択肢が広く、繰上げ返済の予定やライフイベントの見込みに合わせて、初期返済を抑えたり、固定期間を長めに取ったりと調整しやすいのがメリットです。 odakyu-chukai.com
いずれの場合も、返済比率は「今の収支」だけでなく、教育費や車の入替、将来の家の補修費といった中長期の支出を織り込んで安全側に設定するのがコツです。
迷ったら、金融機関の事前審査と同時にライフプラン表で複数のシナリオを試算して、金利タイプと返済期間の落としどころを見つけましょう。
2025年の【フラット35】リノベは、使い勝手が大きく前進しました。
特に注目はリフォーム工事金額要件の撤廃で、従来の「Aプラン300万円以上／Bプラン200万円以上」といった下限がなくなり、性能到達と維持保全の達成に集中できるようになった点です。
当初5年間の金利引下げはAプラン年▲1.0％／Bプラン年▲0.5％という枠組みが示され、家計の見通しを立てやすくなりました。
さらに、制度には予算枠があり、埋まりそうな場合は公式サイトで事前告知のうえ終了する運用なので、スケジュール計画が重要になります。 フラット35+2フラット35+2
今年の改正では、適合証明申請が2025年4月1日以後の案件から工事金額要件が撤廃され、リフォーム費用を確認する書類の提出も不要になりました。
代わりに、リフォームの工事前・工事中・工事後の写真が求められるため、着工前に撮影計画を立てて漏れを防ぐことが肝心です。
また、予算枠に達すると受付終了となるため、売買契約・工事契約のタイミングを前倒しで整えると安心です。
制度の最新概要は機構の「技術基準・物件検査手続」資料にまとまっており、実務の運用もここに準拠します。 フラット35
金利Bプランは「性能向上に資するリフォーム工事」を行い、工事後の住宅が【フラット35】（中古住宅）の技術基準に適合し、さらに維持保全に係る措置（インスペクション等）を講じることが要件です。
金利Aプランはそれに加え、工事で向上させる性能項目についてより高い技術基準（例：断熱等性能等級4＋一次エネ等級6、もしくは断熱等級5以上＋一次エネ基準、耐震・バリアフリー・耐久性等の上位基準 など）を満たす設計が必要です。
性能向上工事の対象は、省エネ（断熱材追加・窓交換・高効率給湯機・太陽光等）、耐震（補強・屋根軽量化等）、バリアフリー（段差解消・手すり・勾配緩和等）、耐久性・可変性（外壁防水や劣化部材の交換等）まで広くカバーされます。
工事内容の該当性は技術基準表と整合する形で仕様書・写真で裏づけましょう。 フラット35+2フラット35+2
判断に迷いやすいのが「どこまでが性能向上に資する工事か」という線引きです。
公式の技術基準表に沿ってどの区分（省エネ／耐震／バリアフリー／耐久性・可変性）に該当するかを先に割り振り、見積・図面・仕様書・写真をセットで整えるのが近道です。
例えば内装仕上げ材の交換など、ケースによっては耐久性・可変性の工事として取り扱える例が案内されていますが、維持保全措置の充足と併せてエビデンスを整えることが前提です。
なお、【フラット35】リノベは「中古プラス」との併用が可能です。
また、特定の協定団体の工事では検査省略の運用もあるため、早めに検査機関へ事前相談して、段取りを固めましょう。 株式会社 技研フラット35+1
フルリノベ×住宅ローンは「売買」「工事」「検査」「融資」を並行して進めるため、最初に全体像を把握しておくと迷いません。
物件の条件確認と同時に、どの制度で進めるかを決め、必要書類と写真の準備を逆算して組み立てましょう。
【フラット35】リノベを使う場合は、技術基準への適合確認と適合証明の取得がポイントです。
2025年は工事金額要件が撤廃され、工事前・中・後の写真エビデンスがより重要になりました。
金融機関の事前審査は売買契約前でも相談できるので、スケジュールを前倒しで固めると安心です。
物件を内見するときは、リノベで満たすべき性能項目（断熱や耐震など）と既存の状態を早めに擦り合わせましょう。
購入申込み後は、検査機関へ事前相談を入れ、対象工事が技術基準のどの区分に当たるかを確認しておくと段取りがスムーズです。
売買契約と並行して工事計画を固め、着工前に図面・仕様と工事前写真をそろえて適合証明の申請準備を進めます。
工事中は仕様どおりの施工が分かる写真を残し、完了後は完了写真を添えて検査を受け、適合証明書の発行を受けます。
この証明書があると、金融機関の本審査や融資実行がスムーズになり、当初金利引下げの適用判断も明確になります。
準備の基本は一貫性です。
設計図（平面・断面・展開など）と仕上げ表、設備仕様書、構造や断熱の納まり図は、見積書の数量・品番と整合させましょう。
対象工事が技術基準のどの項目に該当するかを申請様式に明記し、仕様書・写真・図面の該当箇所を相互参照できるよう通し番号を振ると審査で迷いません。
費用内訳は工事項目ごとに分け、必要に応じて型式認定書や性能証明（窓・断熱材・設備など）を添付します。
【フラット35】リノベは工事金額の下限がなくなった分、写真と仕様の根拠資料の充実が実務上のポイントです。
よくあるのは、工事内容は妥当でも写真の不足や撮影角度の不足でエビデンスが弱くなるケースです。
解体前の既存状況、断熱材の充填状況、補強金物の取り付け、設備の型番プレートなど、必要場面を事前に洗い出して撮影計画を立てましょう。
次に、金融機関側では分割実行やつなぎ融資の取り扱いが商品ごとに異なります。
工事進捗に合わせていつ資金が必要かを工程表で共有し、見積確定・請負契約・適合証明の取得時期と融資実行日を早めにすり合わせると、支払い遅延を避けられます。
制度には枠上限や受付終了の運用もあるため、公式の最新情報を随時確認しながら、検査機関への事前相談→金融機関の事前審査→本審査の順で詰めていきましょう。
住宅の中古購入とフルリノベーションを同時に進めると、支払いの山が複数回きます。
主に「購入時」「着手金・中間金」「完了時」のタイミングで資金が必要になるため、分割実行やつなぎ融資の使い分けを最初に決めておくと安心です。
なお【フラット35】リノベ（リフォーム一体タイプ）は原則、工事完了後に本体資金が実行される設計です。
完了までの支払いは、金融機関のつなぎ融資でつなぐのが一般的なので、早い段階でスケジュールと必要書類を共有しましょう。 フラット35SBIアルヒ
分割実行は同じ住宅ローン契約を数回に分けて実行する方式で、物件代と工事代の支払い時期がズレるときに有効です。
商品によっては中古購入＋リノベを一本化し、購入時と工事完了時などに分けて実行できます。
一方のつなぎ融資は短期の別ローンで、完了後に本体ローンで一括返済します。
一般的に分割実行は本体と同等金利であるのに対し、つなぎは金利や手数料がやや高めになりやすい点が違うポイントです。
ただし、【フラット35】リノベの資金実行が完了時となるケースでは、つなぎ融資の前提で工程と支払い計画を固めるのが現実的です。
銀行ごとに回数上限や金利・手数料が異なるため、見積書の支払条件と照合しながら比較検討してください。 みずほ銀行ダイヤモンド不動産研究所モゲチェックフラット35
購入仲介手数料、登記費用、火災保険、適合証明の検査費、そしてつなぎ融資に係る金利・手数料などは、【フラット35】の規定上、所定の書類があれば借入対象に含められる項目があります。
現金の持ち出しを抑えたい場合は、これらの費用をローンに組み込むと資金繰りが安定します。
一方、総支払額を小さくしたい場合は、負担にならない範囲で諸費用を現金化し、借入額を抑える方法も有効です。
いずれも「どの費用が対象か」「どの書類が必要か」を早めに金融機関へ確認し、資金計画書に反映させましょう。 JHFAQ
戸建ては解体・断熱・耐震など見えない工事の比率が高く、着手金・中間金の比重が大きくなりがちです。
この場合は、つなぎ融資を前提に工程表と支払予定表をリンクさせ、検査写真の取得計画と合わせて、実行タイミングを細かくすり合わせると、行き詰まりがありません。
マンションは管理規約や共用部制約の影響で工期が短めでも、設備・内装の納期によって支払いが前倒しになることがあります。
分割実行に対応する一体型住宅ローンなら、購入時と工事完了時の二段階実行でキャッシュフローを平準化しやすく、フラット35リノベを使う場合はつなぎ融資の枠・利率・手数料を事前に見積へ反映しておくと安心です。 みずほ銀行SBIアルヒ
フルリノベは「決める順番」を間違えなければ、手戻りと増額を大きく減らせます。
最初に、物件の条件と工事の優先順位を整理し、概算ではなく根拠のある見積をつくることが出発点です。
次に、金融機関のスケジュールと適合証明の取得時期をひとつの工程表にまとめ、支払いタイミングを見える化します。
最後に、引渡し後のアフターも含めた連絡系統を決めて、完了チェックと保証書類の受け渡しまでを計画に組み込みましょう。
見積は“ざっくり”の段階で進めず、図面と仕様が固まった時点で最終見積を確定させるのが安全です。
この時、断熱・耐震・設備など要件に関わる部分は、仕様書と写真計画までセットで合意しておくと後からの差し替えが起きにくくなります。
契約は、売買契約→工事請負契約→ローン本審査の順に準備し、融資条件と支払条件（着手金・中間金・完了金）を契約書に明文化します。
工事項目の増減やオプションは変更契約で管理し、金額・工期・写真撮影の追加が生じる場合は直ちに工程表を更新します。
仕様確定前に値引き交渉だけ進めると、後で数量差やグレード差が出やすいので、数量表と品番を添えるのがコツです。
購入申込み後は、インスペクションや採寸を早めに行い、優先工事項目の可否を確かめます。
売買契約時には、引渡し日と工事着手可能日の見込みを確認し、管理組合の承認や近隣挨拶の必要時期も洗い出します。
工事請負契約の締結と同時に、工程表・支払予定表・写真撮影計画・適合証明の申請時期をひとつの共有スケジュールに統合します。
着工前は製品の発注期限を逆算し、長納期品は先行手配して工期の“波”を平準化します。
完了検査の日程は引渡しの少し前に設定し、是正工事の余白を確保してから鍵の受け渡しと最終金の支払いに進みます。
工期遅延は「納期見込みの読み違い」と「追加工事の段取り不足」が原因になりがちです。
主要設備は代替品の候補をあらかじめ用意し、承認図と色番を期限付きで承認するルールにすると遅れにくくなります。
増額は解体後の想定外が引き金になりやすいので、事前に予備費（5〜10％程度）を計上し、変更契約で透明に管理します。
書類不備は、見積・図面・仕様・写真の整合が取れていないと起こりますから、通し番号で相互参照できるようにして、提出前にダブルチェックを習慣化しましょう。
引渡し時は、保証書・取扱説明書・検査記録・写真データの受領と、アフターの連絡窓口を引渡しチェックリストで確認すると安心です。
フルリノベ×住宅ローンは、制度の理解と段取りが揃えば安心して進められます。
最初にフラット35リノベか一体型住宅ローンかの方針を決め、家計と物件に合う金利・期間を選びましょう。
2025年は工事金額要件の撤廃で使いやすくなりました。
だからこそ性能到達と維持保全の証明を抜かりなく整えることが肝心です。
申請は図面・仕様・見積・写真を一貫性のある形でそろえると、審査で迷いません。
適合証明に向けた写真エビデンスは着工前から計画して撮り逃しを防ぎましょう。
資金繰りは分割実行とつなぎ融資のどちらを使うかを早めに確定し、工程と支払予定をリンクさせると滞りにくくなります。
見積は根拠を明確にし、契約は順序と変更管理を徹底しましょう。
工期・増額・書類不備のリスクは共有スケジュールとチェックリストで事前に潰せます。
最後に、引渡し前の是正期間と保証書類の受け渡しまで含めて計画すると、暮らし始めてからの不安が小さくなります。
正しい制度選びと準備で、満足度の高いフルリノベを実現しましょう。
